学术讲座 主讲人：Partrick Randolp教授 时间：12月17日上午9：00－11：00 地点：法学院大楼323教授
留学美国密苏里堪萨斯大学面试 时间：12月17日中午1:00-400 地点：法学院317会议室
武汉大学法学院Randolp奖学金颁发仪式 时间：12月17日晚上7：00－9：00 地点：法学院模拟法庭
附： 讲座纲要： 美国房地产法律与实践 调节自由：指导无序
Patrick A. Randolph, Jr. Co-Director Peking University Center for Real Estate Law
Elmer Pierson Professor of Law University of Missouri, Kansas City Shenzhen, May, 2007
1. 财产所有权 a) 美国政治经济体系中私人财产的重要性: i. 新美国的哲学基础 ii. 私有财产权是参与自治社会的基础 iii. 保护私有财产与人类的自然本能相符，并构成了公民对国家的期望 iv. 私有财产权亦是自由企业体系的最基本原则 - 在这个体系中所有的资源参与社会的再分配以获得自身最有效的利用。“看不见的手”会将资源移转至最需要它的地方 b) 保护私有财产中的政府职能: i. 分配与管理财产: ii. 十九世纪土地分配 iii. “公信力”（public trust）的现代概念 iv. 非传统财产 c) 所有权人的延伸权利: i. 基本权利：永久性的占有权利（可继承），以及移转全部权利的自由权和各种从属权利。 1. 注意占有权与移转权均为关键价值观念 2. 对不动产的占有是美国社会一项非常重要的价值理念 3. 占有权利的物理延伸 4. 对定限物权的保护 d) 保护私人所有权的限制: i. 市场促进: 1. 时效取得 2. 登记行为 ii. 为规制犯罪行为的联邦罚没；Bennis v. Michigan, 516 U.S. 442 (1996) (statute has now changed) iii. 对移转权利的限制: 1. 土地细分法律规则 - 强征税费（exactions） 2. 禁止“限制转让”规则 3. 禁止外国人拥有耕地所有权 iv. 强制征用的概念: 1. 政府基于公共目的征用土地的权力（给予合理补偿） 2. 合理补偿（Just compensation） 3. 公共目的（Public Purpose） 2. 财产利用: a) 财产利用的范围 b) 私人财产利用的限制 i. 侵扰 （Nuisance 台译：恼神思）- （“我的权利的开始就是你的权利的终止”）“your rights end where mine begin” 1. 交易中的冲突避免 ii. 土地使用规划：多数是基于本地的“开发协议” iii. 降低分区开发密度（Downzoing）以及规划法规造成的侵权（ regulatory takings）的概念 1. 首先这是一个在美国及各州宪法下的正当程序和“合理补偿”问题。有时改变规划就是在“征用”土地，政府需要支付与“强制征用”相当的补偿. 2. 当进行降低分区密度时，已经确立的利用方式通常能够得到保留——只有支付相应的补偿方能改变 3. a) 共同所有权: i. 共同租赁 ii. 建筑物区分所有权 iii. 夫妻共同财产 b) 转让方式 i. “契约”（deed）与“契约交付”（deed delivery） ii. 房产描述以及调查: iii. 租赁: iv. 不适用“先占”： c) 金融问题: i. 谁可以贷款: . ii. 抵押: 抵押权实现规则（foreclosure regulation/ private foreclosures） iii. 贷方规则与“自由尝试”（freedom to fail）: 证券化的贷款 （securitized loans）的扩展 iv. 贷方规制: 1. 基于可预见的权利 2. 无追索权贷款 （non recourse lending）的使用频率 v. 多层次的金融结构: 4. 消费者保护: a) 必要的知情权: b) 对服务提供者的规制: i. 经纪人 (包括抵押贷款经纪人) ii. 消费借贷提供者 (“金融公司”) iii. 律师 c) 救济措施: d) 禁止交易: 5. 环境保护: a) “外在性（externalities）”问题 b) 面对全球竞争的转变 6. 破产: a) 破产重组： b) 近期关于“消费者破产（consumer bankruptcy）”制度的规定